Hipoteca y concurso sin masa: el Tribunal Supremo aclara qué parte de la deuda queda exonerada

Una de las dudas más frecuentes de quien quiere acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad es qué ocurre con un préstamo hipotecario cuando el inmueble vale menos de lo que se debe. El Tribunal Supremo ha dado una respuesta clara en su sentencia 1649/2026, de 22 de octubre (rec. 977/2025, ECLI:ES:TS:2026:4243), referida a un concurso sin masa.

El caso

Una persona fue declarada en concurso sin masa porque su único bien era un local hipotecado cuyo valor de mercado era inferior a la deuda que garantizaba (art. 37 bis d) TRLC). Solicitó la exoneración del pasivo insatisfecho y pidió que el préstamo hipotecario se exonerase en la parte que excedía del valor de la garantía. La entidad financiera se opuso: a su juicio, al tratarse de un crédito con privilegio especial, no podía exonerarse en ninguna medida. El Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Lleida le dio la razón al banco, y la Audiencia Provincial solo estimó en parte la apelación de la deudora.

Qué dice el Tribunal Supremo

El Supremo recuerda que la ley solo contempla dos modalidades de exoneración: con plan de pagos y tras la liquidación de la masa activa. El concurso sin masa se equipara a esta segunda modalidad (art. 501 TRLC), como ya declaró en su sentencia 1275/2026, de 22 de julio (ECLI:ES:TS:2026:3314). Por eso, en el concurso sin masa no se aplica la regla del art. 492 bis.2 TRLC, reservada al plan de pagos.

Las deudas con garantía real no se exoneran dentro del límite del privilegio especial (art. 489.1.8º TRLC), que se calcula conforme a los arts. 272 y siguientes TRLC. Pero ese límite funciona de forma distinta según la modalidad:

Con plan de pagos, el límite se conecta con el art. 492 bis.2 TRLC.
Tras la liquidación, y también en el concurso sin masa, el límite opera cuando el bien gravado se realiza o se ejecuta.

En la práctica, esto significa:

Si la garantía ya se ejecutó, la parte del crédito que no se cubrió con lo obtenido queda exonerada (art. 492 bis.1 TRLC).
Si la ejecución está en curso, la exoneración alcanza a la parte del crédito que no llegue a cubrirse con la realización del bien.
Si la ejecución ni siquiera se ha iniciado, habrá que esperar a que el bien se realice; cuando ocurra, la parte no cubierta quedará exonerada.

En los dos últimos supuestos, la resolución que acuerde la exoneración debe recogerlo expresamente. En el caso concreto, el Supremo exonera íntegramente los créditos sin garantía y, respecto del préstamo hipotecario, todo lo que exceda de lo que se obtenga con la realización del local.

Por qué es importante

Hasta ahora, muchos juzgados se negaban a exonerar cualquier parte del préstamo hipotecario si la garantía no se había ejecutado. El Supremo cierra esa puerta: el acreedor hipotecario no puede quedar al margen de la exoneración solo porque el inmueble no se haya vendido. Para que esto quede bien atado, conviene que la solicitud de exoneración identifique el bien, su valor y el crédito con garantía hipotecaria, y pida que la resolución lo haga constar.

Lo que la sentencia deja abierto

La solución tiene, sin embargo, una contrapartida importante. Como el Supremo no aplica en el concurso sin masa la regla del art. 492 bis.2 TRLC, las cuotas del préstamo no se recalculan sobre el valor del inmueble. Quien sigue pagando su hipoteca continúa haciéndolo sobre la deuda completa, también sobre la parte que la ley considera exonerable, y esa parte solo se exonera si el inmueble llega a venderse o a ejecutarse. La sentencia no dice nada del caso más habitual: el de quien sigue pagando su hipoteca con normalidad.

La doctrina ya ha reaccionado con dureza. La catedrática Matilde Cuena Casas, en el blog Hay Derecho (29 de octubre de 2026), sostiene que el Supremo descarta sin razonarlo la aplicación por analogía del art. 492 bis.2 TRLC, pese a que el valor de la garantía puede calcularse de antemano con las reglas de los arts. 272 y siguientes TRLC, y que el resultado puede acabar favoreciendo al deudor que deja de pagar frente al que sigue cumpliendo. Recuerda además que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene pendiente una cuestión prejudicial sobre este mismo problema (asunto C-381/26, Cajamar Caja Rural).

En la misma línea, Luis Fonseca-Herrero, del despacho que defendió a la deudora en casación, señala en Economist & Jurist (30 de octubre de 2026) que las consideraciones de la STS 1275/2026 sobre el concurso sin masa se hicieron a mayor abundamiento y que la sentencia no responde a la analogía planteada en el recurso. Advierte también de otra laguna: la solución da por hecho que el banco ejecutará la hipoteca, cuando acudir a la ejecución hipotecaria es una opción del acreedor y no una obligación (lo recuerda, entre otras, la STS 331/2026, de 2 de marzo, ECLI:ES:TS:2026:1016). Queda por saber qué ocurre si el acreedor no ejecuta, si reclama por otra vía o si el propio deudor vende el inmueble.

Qué significa en la práctica

Si lo que quieres es conservar tu vivienda o tu local y seguir pagando la hipoteca, el concurso sin masa no es la vía que te permite ajustar la deuda al valor del inmueble. Para eso la ley prevé la exoneración con plan de pagos: en ella, las cuotas del préstamo se recalculan tomando solo la parte de la deuda que no supera el valor de la garantía, y el resto recibe el tratamiento que le corresponda en el plan (art. 492 bis.2 TRLC). Por eso, antes de iniciar el procedimiento hay que valorar bien qué vía conviene en cada caso y, si se opta por el concurso sin masa, pedir expresamente en la solicitud de exoneración que la resolución fije el alcance de la exoneración sobre el préstamo hipotecario. Es una cuestión especialmente relevante en Navarra, donde muchas personas tienen una vivienda, un local o una plaza de garaje hipotecados que hoy valen menos que el préstamo.

¿Tienes un inmueble hipotecado y deudas que no puedes atender? Pide una primera consulta en nuestro despacho de Pamplona (Navarra) y estudiaremos qué vía se ajusta a tu caso. Atendemos a personas de toda Navarra: Pamplona, Tudela, Estella, Tafalla y el resto de localidades.

Fuentes: STS (Sala de lo Civil) 1649/2026, de 22 de octubre de 2026, rec. 977/2025, ROJ STS 4243/2026, ECLI:ES:TS:2026:4243 (CENDOJ). STS 1275/2026, de 22 de julio, rec. 2571/2024, ECLI:ES:TS:2026:3314 (CENDOJ). STS 331/2026, de 2 de marzo, rec. 4611/2020, ECLI:ES:TS:2026:1016 (CENDOJ). Matilde Cuena Casas, «Vivienda, segunda oportunidad y deuda hipotecaria: ¿incentiva el Tribunal Supremo el impago para conseguir la exoneración?», Hay Derecho, 29/10/2026. Luis Fonseca-Herrero, «El recorte de la hipoteca en el concurso sin masa: análisis de la sentencia 1649/2026 del Tribunal Supremo», Economist & Jurist, 30/10/2026.

Texto de Juan Miguel Aguirre Redondo, abogado colegiado n.º 1737 del Muy Ilustre Colegio de Abogados de Pamplona.